Wissenswertes

Was macht ein Sachverständiger bzw. eine Sachverständige?
Der durch einen Sachverständigen ermittelte Verkehrswert ist der simulierte Marktwert einer Immobilie, der u. a. dann benötigt wird, wenn eine Immobilientransaktion nicht unmittelbar stattfinden soll oder z.B. wenn zum Zwecke von Erbauseinandersetzungen ein Marktwert (Verkehrswert – fair value) bekannt sein muss, weil die anteilige Ausschüttungssumme für die Miterben einer Erbengemeinschaft zu ermitteln ist, ohne dass das Objekt verkauft wird.

Der Sachverständige erstellt nach einer ausführlichen Außen- und Innenbesichtigung seine Immobilienbewertung und orientiert sich dabei an den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV)  i.V.m. der Wertermittlungsrichtlinien (WertR). Der Marktwert (Verkehrswert) wird im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) ermittelt.

Mit welchen Verfahren ermittelt man den Wert einer Immobilie?
Der Marktwert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Dieser wird nach den Richtlinien für die Ermittlung der Marktwerte (Verkehrswerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien – WertR 2006) ermittelt. Der Sachverständige nutzen zur Ermittlung des Verkehrswertes grundsätzlich drei Verfahren: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren.  Die Verfahrenswahl wird vom Sachverständigen in seinem Gutachten begründet.

Welche Verfahren gibt es im Einzelnen?
Die novellierte Immobilienwertermittungsverordnung (ImmoWertV) ist am 1. Juli 2010 in Kraft getreten und löst die bis dahin geltende Wertermittlungsverordnung (WertV) aus dem Jahr 1988 ab.

1. Vergleichswertverfahren und Bodenwertermittlung §§ 15 – 16 ImmoWertV
Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Abgeleitet werden die Vergleichspreise aus Kaufpreisen solcher Grundstücke, die mit dem Bewertungsgrundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle der Vergleichspreis zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Die Ermittlung es Bodenwertes ist ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück zu ermitteln und vorrangig im Vergleichswertverfahren.

2. Ertragswertverfahren §§ 17 – 20 ImmoWertV
Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Ebenfalls sind im Ertragswertverfahren der Reinertrag und Rohertrag (§18), die Bewirtschaftungskosten (§19) und die Kapitalisierung und Abzinsung (§20) zu berücksichtigen.

3. Sachwertverfahren §§ 21 – 23 ImmoWertV
Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Wert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt. Der Wert der baulichen Anlagen ohne die Außenanlagen ist unter Berücksichtigung der Herstellungskosten (§ 22) und der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln. Ergänzend wird mit Wirkung zum 05.09.2012 die Sachwertrichtlinie – SW-RL zur Feststellung des Sach- bzw. Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen herangezogen.

Die ausführliche, nichtamtliche Fassung des Bundesministerium Verkehr, Bau und Stadtentwicklung finden Sie unter dem folgenden Link.

Welche Gründe gibt es um ein Gutachten erstellen zu lassen?
Typische Gründe für die Erstellung eines Gutachten durch einen Sachverständigen sind:

  • die Bewertung des Immobilienvermögens, um es marktgerecht veräußern zu können
  • die Wertermittlung, um den Beleihungswert zur Finanzierung der Immobilie zu erhalten
  • die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Befriedigung von Gläubigern
  • die Versteigerung zur Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften
  • die Ermittlung des Zugewinnausgleiches bei Ehescheidungen
  • die Ermittlung des Anfangsvermögens bei Eheschließungen mit Ehevertrag
  • die Ermittlung von Renditechancen geplanter Immobilienkäufe
  • um gegenüber dem Finanzamt die Schenkungssteuer oder Grunderwerbssteuer zu argumentieren
Welchen Mehrwert hat ein Gutachter für Family Offices und Investoren?

Im Bereich Gewerbeimmobilien und Investmentimmobilien bieten Gutachter z.B. für NRW oder auch überregional zumeist die individuelle Erstellung einer lokalen Investmentstrategie für derartige Investoren an. Basis hierfür sind neben der lokalen Marktkenntnis in Kombination mit der vorhandenen Immobilien- und Investmentexpertise die strikte Objektivität und Produktunabhängigkeit eines Gutachters. Hierdurch unterstütz ein Gutachter Immobilieninvestoren und Family Offices bei einer ganzheitlichen Immobilien- und Investmentsteuerung und erreicht damit eine optimierte Performance und Risikosteuerung.

Welche Unterlagen werden für die Erstellung eines Gutachtens von einem Sachverständigen benötigt?
In der Regel werden folgende Unterlagen vom Eigentümer bzw. Auftraggeber der Immobilie benötigt, um eine aussagekräftige Verkehrswertermittlung möglich zu machen:

  • Baupläne, d.h. Grundrisse, Schnitte
  • Grundbuchauszug
  • Lageplan M 1:1000 / Katasterplan / Flurkarte
  • Baubeschreibung, Flächenberechnung
  • Angaben zum Wertermittlungsstichtag

zusätzlich für Wohnungs- und Teileigentum:

  • Grundrissplan
  • Teilungserklärung
  • Wohngeldabrechnung / Wirtschaftsplan
  • Protokoll der letzten Eigentümerversammlung

zusätzlich für Renditeobjekte:

  • Mietaufstellung
  • Bewirtschaftungskosten

zusätzlich für die Bewertung von Rechten und Lasten:

  • Notarielle Urkunden und
  • Eintragungsbewilligungen

Was kostet ein solches Gutachten?
Generell ergeben sich die Honorarkosten für ein Gutachten entsprechend des ermittelten Verkehrswertes der Immobilie. Hier kann zur Honorarermittlung für Privatgutachten die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) herangezogen werden. Die Vergütung von Sachverständigenleistungen ist hier in Teil IV der HOAI geregelt. Dieser bestimmt in § 34 HOAI die Mindest- und Höchstsätze für Honorare mit den unterschiedlichen Schwierigkeitsgraden. Detaillierte Informationen zu den Honorarkosten meiner angebotenen Dienstleistungen, im Bereich der Wertermittlung, finden Sie unter Leistungen.