Durch den in Deutschland anhaltenden Immobilienboom und den damit deutlich gestiegenen Verkehrs- bzw. Marktwerte der Immobilien, steigt damit auch die Schenkung- bzw. Erbschaftsteuerbelastung bei Nachlässen und Schenkungen mit Immobilien. Diese Steigerung der Immobilienpreise beschränkt sich dabei nicht nur auf die großen Ballungsgebiete, sondern zeigt sich auch in mittleren und kleinen Städten sowie in den ländlichen Gebieten. Mit Blick für die im Bewertungsgesetz vorgegebenen Bewertungsmethoden und die Chance der Möglichkeit mit Hilfe eines Sachverständigen einen geringeren Wert der Immobilie nachzuweisen, gewinnt das Instrument  Verkehrswertgutachten stark an Bedeutung.

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, wird durch das Finanzamt für Verkehrs- und Schenkungssteuern zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung bzw. Schenkungssteuererklärung aufgefordert. Das bedeutet das der erbschaft- bzw. schenkungssteuerliche Wert der Immobilie zu ermitteln ist. Bereits vor der Schenkung von Immobilien sollte sich die Frage gestellt werden, welchen Wert das Finanzamt für die Berechnung der Schenkungssteuer zu Grunde legt?

Daher ist die Ermittlung des angemessenen Immobilienwertes umso wichtiger, da die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark angestiegen sind. Die dadurch gestiegenen Verkehrswerte bringen Begünstigte oft in die schwierige Lage für das Objekt, das sie eventuell nicht verkaufen wollen, flüssige Mittel zur Steuerzahlung aufzubringen.

Zur Reduzierung oder Vermeidung von Erbschaftsteuern kann eine vorweggenommene Übertragung, also eine Schenkung zu Lebzeiten, von Immobilien mehr als sinnvoll sein. Damit bestehen verschiedene Möglichkeiten zur Übertragung von Immobilien ohne dass der Geber/Schenkende den Einfluss über sein Vermögen verliert und wahlweise weiterhin von den Mieteinahmen oder einem Wohnrecht profitieren kann.

Das deutsche Bewertungsgesetz (BewG) kennt drei Bewertungsmethoden für die unterschiedlichen Immobilienarten:
– das Vergleichswertverfahren – geeignet für Wohneigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser
– das Ertragswertverfahren – geeignet für Geschäftsgrundstücke, Renditeimmobilien
– das Sachwertverfahren – zur Feststellung des Gebäudesachwertes und sonstiger baulicher Anlagen

Ziel hieraus ist es das Objekt möglichst dem Verkehrs- bzw. Marktwert entsprechend zu bewerten, um die daraus resultierenden Steuern festzusetzen. Neben diesen Bewertungsmethoden, kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren Wert z.B. durch einen Verkauf der Immobilie (innerhalb eines Jahres) oder durch ein beauftragtes Sachverständigengutachten nachweisen.

Ein Gutachten über den Verkehrswert durch einen Sachverständigen sollte immer dann zur Anwendung kommen, wenn das durch das Finanzamt angewandte Bewertungsverfahren zu einem überhöhten Ergebnis kommt und der Nachweis eines geringeren Wertes festgestellt werden muss. Mehr zum Thema Verkehrswertgutachten finden Sie hier.