Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt und unterliegt damit nicht der Besteuerung eines Veräußerungsgewinns, wenn es der Eigentümer nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Im nachfolgenden Sachverhalt war es strittig, ob der Gewinn aus der Veräußerung einer als Zweitwohnung genutzten Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern ist.

Sachverhalt:

Jahr 1998 erwarben A und ihr Bruder von ihrem Vater ein Einfamilienhaus auf Sylt für 522.000 EUR zum hälftigen Miteigentum. Bis November 2004 vermieteten sie das Haus an ihren Vater. A die ihren Hauptwohnsitz in Köln hatte, nutzte ab Dezember 2004, das Haus als Zweitwohnung für Ferienaufenthalte. Im Juni 2006 erwarb sie von ihrem Bruder seine Hälfte für 200.000 EUR. Im September 2006 veräußerte A das Haus für 2,5 Mio. EUR. Das Finanzamt setzte bei A für 2006 einen Veräußerungsgewinn von rd. 2,1 Mio. EUR an und war Meinung, das die Ausnahmeregelung für die Veräußerung selbstgenutzter Immobilien bei einer lediglich als Ferienwohnung genutzten Objekt nicht anwendbar sei. Gleicher Auffassung war das Finanzgericht und wies die Klage ab.

Die Entscheidung:

Bundesfinanzhof vertritt in der Sache eine großzügigere Auffassung als das Finanzamt und das Finanzgericht. Eine „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ i.S.v. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG setzt voraus, dass die Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und vom Steuerpflichtigen allein oder gemeinsam mit Angehörigen oder Dritten bewohnt wird. Keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt dagegen vor, wenn die Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich an Dritte überlassen wird, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen. Entgegen der Auffassung des Finanzamtes und des Finanzgericht wird ein Gebäude auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es vom Eigentümer nur zeitweilig bewohnt wird und in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt weder die Nutzung als Hauptwohnung voraus noch muss sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden. Damit werden auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen sowie im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzte Wohnungen erfasst. Ist die Nutzung der Wohnungen auf Dauer ausgelegt, kommt es nicht darauf an, ob noch weitere Wohnungen unterhalten werden und wie oft sich der Steuerpflichtige darin aufhält. Die Gegenmeinung, die eine Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung nicht ausreichen lässt, findet nach der Auffassung des BFH – entgegen Stimmen im Schrifttum – im Gesetz keine Stütze. Daher liegt im vorliegenden Streitfall eine begünstigte Veräußerung vor. Dabei sind die bei Erwerb gegebenen beiden Miteigentumsanteile getrennt zu betrachten. Den vom Vater in 1998 erworbenen Anteil nutzte A im Jahr der Veräußerung Dezember 2004 zusammenhängend zu eigenen Wohnzwecken. Den vom Bruder im Juni 2006 erworbenen Anteil nutzte A von der Anschaffung bis zur Veräußerung im September 2006 durchweg zu eigenen Wohnzwecken.

Der Grund:

Zeitraum über drei Kalenderjahre, nicht über drei volle Zeitjahre. Der Bundesfinanzhof schließt sich mit seiner Auffassung an das Bundesfinanzministerium an. Danach liegt eine eigengenutzter Wohnzweck auch bei nur zeitweiligem Bewohnen vor, sofern die Wohnung in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht, z.B. im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung oder als nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung. Im Rahmen der Alternative 2 des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, auch wenn volle drei Zeitjahre nicht erreicht werden. Laut Schreiben des Bundesfinanzministeriums müssen die drei Kalenderjahre – mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs – nicht voll ausgefüllt sein. Diese zeitlichen Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall mit Erwerb des Anteils des Bruders gegeben. Mehr zum Urteil finden Sie unter folgenden Link.